매물 유형: 아파트
분석 번호: 4889
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 34년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달했으며, 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 개발 호재가 풍부하여 미래 가치가 높습니다. 이매역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변 지역의 매매가격지수 및 거래량 상승세가 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 25억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 23억 3,782만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 6,218만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영된 것으로 해석될 수 있으며, 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 내 이매동 117.12㎡ 아파트가 2026년 5월 20억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 및 유사한 시점에 거래되었으나, 면적 차이로 인해 20점 감점되었습니다. 이 사례를 대상 매물(134.88㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 23억 3,782만 원입니다. 이는 시점 보정 계수 1.000이 적용된 결과입니다.
대상 아파트는 이매역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 특히 재건축 연한 도달 및 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교가치 스펙트럼 상단에 위치하여 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.
대상 단지는 1992년 준공되어 34년 경과된 아파트로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 190.96%로 법정 상한 300% 대비 109.04%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 또한, '분당 노후계획도시 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정' 등 지역 전반의 재건축 관련 정책적 지원이 활발하여 재건축 가능성이 매우 높습니다.
성남시 분당구는 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 지수 상승 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 초역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 높은 미래 성장 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량(더샵 분당센트로, 더샵 분당티에르원 등 총 1,520세대)이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 공급 물량 추이와 시장 반응을 지속적으로 주시해야 합니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승이 기대됩니다.
조건부 매수