매물 유형: 아파트
분석 번호: 4881
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 성남자이는 성남시 중원구 하대원동에 위치한 19년차 아파트로, 성남시 원도심 재개발 및 도시환경정비사업의 직접적인 수혜가 예상되는 지역에 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 공급 부담과 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 992만 원에서 8억 9,715만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 유사도 100점 사례 중 2026년 3월 거래된 17층 매물의 보정 후 대입 총액 8억 9,715만 원과 유사한 수준으로, 제시가는 시장의 최근 거래가치를 충분히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지인 성남자이 아파트의 동일 평형(84.99㎡) 거래 내역입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 시점 보정을 통해 현재 가치에 가깝게 조정되었습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 21층 매물(#1)은 8억 4,499만 원으로, 2026년 3월 거래된 17층 매물(#2)은 8억 9,715만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 사례들은 대상 매물(20층)보다 낮은 층수(13층, 11층, 7층)에 해당하여 보정 후 대입 총액이 상대적으로 낮게 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하고 있습니다.
성남자이 아파트는 성남시 중원구의 핵심 재개발 지역과 인접하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향의 수요 우위는 시장의 견고함을 보여줍니다. 주변에 대원공원, 음식백화점, 위즈아이어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 직접적으로 적용되기 어려우나, 성남시 원도심의 광역 교통망 개선 계획이 진행 중인 점은 긍정적입니다.
대상 단지는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 11년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 성남시 원도심 전체의 재개발 및 도시환경정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
성남시 중원구는 원도심 재개발 및 도시환경정비사업이 활발하게 추진되고 있어 미래 성장 전망이 밝습니다. 특히 수진1구역 등 대규모 정비사업은 지역 전체의 주거 환경을 개선하고 가치를 높일 것입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수의 지속적인 상승, 매매수급동향의 수요 우위는 긍정적인 시장 신호입니다. 다만, '해링턴 스퀘어 신흥역' 등 1,972세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 발생할 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 장기적으로는 성남시의 도시 재생 정책과 인프라 개선에 힘입어 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
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