매물 유형: 아파트
분석 번호: 4878
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 준공 16년차의 동분당더퍼스트 아파트 9층 매매 건으로, 성남시 중원구 도촌동에 위치하고 있습니다. 최근 성남시 원도심 재개발 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 있어 지역 전체의 가치 상승 기대감이 높습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있어 가격 타당성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 1,560만 원에서 8억 7,289만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 2억 2,711만 원에서 2억 8,440만 원 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 수준으로 판단됩니다. 해당 가격이 타당성을 가지려면 특별한 입지적 장점이나 내부 리모델링 등 추가적인 가치 요인이 있는지 현장 확인이 필수적입니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 층(9층), 동일 지역(도촌동)의 2개월 전(2026.4) 거래로, 전용면적 기준 평당가 3,836만 원/평에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지 면적을 대입한 환산 총액은 8억 7,289만 원입니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 유사 층(7층), 동일 지역(도촌동)의 3개월 전(2026.3) 거래로, 전용면적 기준 평당가 3,584만 원/평에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지 면적을 대입한 환산 총액은 8억 1,560만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 매우 높은 유사도를 보이며, 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 각각 1.012와 1.020이 적용되었습니다.
대상지는 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, 지역 내 개발 호재(성남시 원도심 재개발, 도로 개설)가 있어 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 약 14년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 추진 가능성은 있으나, 현재 구체적인 움직임은 확인되지 않습니다.
성남시 중원구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량과 도촌동의 인구 감소 추세는 향후 시장에 변동성을 줄 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가된 것으로 판단되므로, 추가적인 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 바람직합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
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