매물 유형: 아파트
분석 번호: 4875
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 성남시 원도심 재개발 및 다수의 개발 호재가 인근에 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 4,377만 원에서 9억 3,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 매물들의 최고가보다 다소 높은 수준으로, 매도자가 미래 가치 상승 기대를 선반영한 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(산들마을2단지) 내에서 전용면적 51.53㎡(±5%) 범위의 최근 매매 실거래가입니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 최근 거래임을 반영합니다. 예를 들어, #1 사례(2026년 6월, 1층, 51.91㎡)는 8억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 8억 4,377만 원입니다. #2 사례(2026년 6월, 3층, 51.53㎡)는 9억 3,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 총액은 9억 3,699만 원입니다. 이처럼 유사한 조건의 거래들이 8억 4,377만 원에서 9억 3,699만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.
산들마을2단지는 대단지 아파트로, 준공 11년차의 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 성남시 중원구의 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 수급 동향이 수요 우세인 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 인근에 다수의 재개발 및 도시환경정비사업이 진행 중이며, 해링턴 스퀘어 신흥역과 같은 대규모 신규 공급도 예정되어 있어 지역 전체의 가치 상승에 기여할 잠재력이 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단보다 높은 점은 가격적 메리트를 다소 상쇄할 수 있습니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
성남시 중원구는 원도심 재정비 사업이 활발하게 추진되고 있어 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수의 지속적인 상승과 수요 우위 시장은 긍정적인 전망을 뒷받침합니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 따른 일시적인 시장 변동 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시된 가격이 시장 최고가 수준임을 감안할 때, 향후 추가 상승 여력은 시장 상황에 따라 제한적일 수 있습니다.
보류