매물 유형: 아파트
분석 번호: 4865
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 힐스테이트위례는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 성남시 위례동의 활발한 재개발 및 재건축 분위기 속에서 긍정적인 입지를 가지고 있습니다. 매매수급동향 및 전월세수급동향 모두 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시 매매가 23억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 20억 2,154만 원에서 22억 7,600만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격과 유사하거나 소폭 높은 수준으로, 시장의 상승 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 2026년 6월 힐스테이트위례 10층 110.86㎡가 22억 7,600만 원에 거래된 건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 최근 시점의 거래로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 22억 7,600만 원입니다. #2 비교사례는 2026년 4월 힐스테이트위례 4층 110.94㎡가 20억 원에 거래된 건으로, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 대입 총액은 20억 2,154만 원입니다. #3 비교사례는 2026년 2월 힐스테이트위례 13층 110.89㎡가 22억 원에 거래된 건으로, 시점 보정 계수 1.029를 적용하여 보정 후 대입 총액은 22억 6,340만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 가집니다.
힐스테이트위례는 위례신도시 내 입지하여 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 남위례역(8호선) 준역세권으로 교통 접근성도 양호합니다. 성남시 수정구는 재개발 및 재건축 등 도시정비사업이 활발하여 지역 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 투자 시 가격 타당성 검토가 중요합니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 위례신도시의 탄탄한 주거 수요를 고려할 때 장기적인 관점에서는 안정적인 투자 가치를 가질 것으로 판단됩니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 건물 나이 11년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수 및 단지 규모를 고려할 때 장기적인 관점에서 추진될 여지는 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없는 상태입니다.
성남시 수정구의 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세이며, 수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 지역 내 활발한 재개발 및 재건축 사업은 전반적인 주거 환경 개선과 함께 지역 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 위례신도시의 완성도 높은 인프라와 교통망 확충(위례트램 등)에 힘입어 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
보류