매물 유형: 아파트
분석 번호: 4861
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 위례역푸르지오4단지는 준공 9년차의 신축급 아파트로, 성남시의 활발한 재개발 및 재건축 추진과 더불어 다양한 개발 호재가 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 매매수급동향 및 거래량 지표가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 18억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 18억 4,995만 원의 가치 스펙트럼과 거의 일치합니다. 이는 대상 매물의 제시가가 현재 시장 가치에 적정하게 반영된 수준임을 시사합니다. 최근 동일 단지 저층 거래가와도 유사하여 합리적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 위례역푸르지오4단지 4층 83.002㎡ 매물로, 2026년 5월 18억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 최근 거래이므로 시세 변동이 거의 반영되지 않았습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로, 비교사례와 대상 매물 간의 조건이 매우 유사함을 나타냅니다. 최종 보정 후 대입 총액은 18억 4,995만 원으로 산출되었습니다.
위례역푸르지오4단지는 준공 9년차의 신축급 아파트로, 위례신도시 내 입지적 강점과 더불어 성남시의 활발한 재개발/재건축 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 높습니다. 남위례역(8호선) 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 주변 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 우수합니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대단지에 비해 유동성이 다소 제한될 수 있으며, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 요인이 될 수 있습니다.
대상 매물은 준공 9년차로, 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축은 현재로서는 불가능합니다. 리모델링 가능성은 있으나, 단지 규모가 작고 연식이 비교적 새롭기 때문에 당장 리모델링을 추진할 가능성은 낮습니다. 용적률 갭은 481.53%p로 높은 편이나, 이는 아파트의 특성상 재건축 시점에 고려될 요소이며 현재 시점에서는 큰 의미를 부여하기 어렵습니다.
성남시 수정구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장이 전반적으로 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 거래량 또한 증가하는 추세입니다. 특히 성남시 원도심 재개발 및 재건축 사업의 활성화는 지역 전체의 가치를 끌어올릴 잠재력이 있습니다. 다만, 향후 6,919세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 공급 과잉에 따른 단기적인 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 위례신도시의 입지적 강점과 성남시의 개발 호재에 힘입어 꾸준한 가치 상승이 기대되나, 단기적인 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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