경기도 성남시 수정구 위례순환로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4859

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

위례더힐55 아파트는 준공 11년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 창곡동에 위치하고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 성남시 전반의 재개발 호재와 위례동의 안정적인 인구 유입은 긍정적인 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적일 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 6점 — 성남시 원도심 재개발 및 재건축 사업이 활발히 추진 중이며, 위례신도시 내 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 규제보다는 개발 호재에 따른 시장 변화 가능성이 높습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 11년차 아파트로, 사진상 직접적인 노후도 판단은 불가하나 연식 대비 양호한 상태로 추정됩니다. 재건축 연한까지는 19년이 남아있습니다.
• 인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 11.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 74건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — G car zone 수서역SRT 주차타워(옥상층) 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 11년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 15억 1,508만 원에서 16억 9,977만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 22건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 시장 평균 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에서 거래된 유사도 100점의 사례들입니다. 2026년 6월 거래된 #1 사례(85.4621㎡, 15층)는 15억 7,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 15억 8,030만 원으로 보정되었습니다. 2026년 5월 거래된 #9 사례(85.7614㎡, 12층)는 17억 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 16억 9,977만 원으로 보정되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 면적 및 시점 보정을 통해 대상 매물에 대한 가치로 환산되었습니다.

심층 분석

위례더힐55는 1,380세대의 대단지 아파트로, 위례신도시 내 입지적 장점을 가지고 있습니다. 인근에 고운아이어린이집 등 교육 시설이 가까워 학군 경쟁력은 양호한 편입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다. 현재 매매 시장은 활발하나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.

준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 추진 계획이 확인되지 않습니다.

성남시 전체적으로 재개발 및 재건축 호재가 많고, 위례동 인구는 안정적인 증가세를 보이고 있어 기본적인 주거 수요는 견고합니다. 그러나 성남금토 A-2블록, 산성역 헤리스톤 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 단기적으로는 시장 활황에 힘입어 가격 상승 여력이 있을 수 있으나, 중장기적으로는 공급 리스크를 고려한 보수적인 전망이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층을 확인하여 채광, 조망, 소음 등 실거주 환경을 직접 확인하세요.
• 단지 내 주차장 이용의 실제 편의성(혼잡도, 동선 등)을 확인하고, 세대당 주차 대수 1.59대가 실제 체감과 일치하는지 점검하세요.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비 등 예상치 못한 비용이 없는지 확인하세요.
• 인근 위례근린공원 및 GS25 위례센트럴점 등 편의시설까지의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 확인하세요.
• 건물 준공 11년차임을 고려하여, 내부 마감재 및 설비 노후화 여부를 점검하고, 필요 시 수리 비용을 고려하세요.
• 인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측하세요.

최종 판정

보류