매물 유형: 아파트
분석 번호: 4854
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 35년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 성남시 원도심 재개발/재건축 추진 소식이 긍정적인 영향을 미 미치고 있으며, 매매수급동향 및 거래량 지표도 상승세를 보이고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 3,900만 원 ~ 최고 2억 6,581만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 가장 최근 거래된 2026년 6월 6층 매물(2억 4,499만 원)과 2026년 5월 9층 매물(2억 5,500만 원)보다 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점을 고려하여 보정되었습니다. 유사도 100점 사례들은 층수 및 시점 보정을 통해 대상 매물과 거의 동일한 조건으로 평가되었으며, 90점 사례들은 층구간 차이로 인한 감점이 있었습니다. 전반적으로 유사도가 높은 사례들이 다수 확보되어 가격 분석의 신뢰도가 높습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #1 사례(2억 4,499만 원)와 2026년 5월 거래된 #3 사례(2억 5,500만 원)는 대상 매물과 층수 및 시점이 유사하여 중요한 참고 자료가 됩니다.
대상 아파트는 준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 성남시 원도심 재개발/재건축 추진 소식은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 산성역(8호선)이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 성남문원중학교가 인접해 학군 접근성도 양호합니다. 다만, 낮은 주차대수와 노후화된 건물 상태는 단점으로 작용할 수 있습니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있으므로 장기적인 관점에서 시장 동향을 주시해야 합니다.
선경논골 아파트는 1991년 준공되어 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 230.64%로 법정 상한 250% 대비 갭이 19.36%p 남아 있어 재건축 시 사업성이 아주 높다고 보기는 어렵지만, 성남시 원도심 재개발/재건축 정책 방향과 인근 수진1구역 등 대규모 재개발 사업 추진 소식은 긍정적인 신호입니다. 실제 재건축 추진 여부와 진행 상황이 향후 가치에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.
성남시 수정구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요 우위 시장이 형성되어 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 높고, 인근 재개발 사업 추진 소식은 긍정적인 미래 성장 동력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 가격 조정 가능성을 내포합니다. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황과 시공사 선정 여부 등이 미래 가치에 큰 변수로 작용할 것으로 예상됩니다.
보류