매물 유형: 아파트
분석 번호: 4833
종합 리스크 점수: 65점
신나무실휴먼시아5단지는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 정비사업을 통한 가치 상승 잠재력이 높은 단지입니다. 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,718만 원에서 4억 4,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 특히, 2026년 6월 동일 단지 1층 매물의 실거래가 3억 7,900만 원과 매우 유사하여, 현재 시장 가격 수준에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지(신나무실휴먼시아5단지)의 유사 면적(59.99㎡) 매매 사례입니다. 유사도 점수 100점 사례들은 시점 보정 외에 추가 보정 없이 그대로 적용되었으며, 3억 7,718만 원에서 4억 1,032만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(1층 vs 10~14층)이 적용되었으며, 3억 7,718만 원에서 4억 4,000만 원 사이의 가격대를 보입니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동일 단지 1층 매물(59.99㎡)은 3억 7,900만 원으로 대상 매물의 제시가와 거의 일치합니다. 이는 대상 매물의 제시가가 최근 시장 가격 흐름에 부합함을 시사합니다.
신나무실휴먼시아5단지는 1504세대의 대규모 단지로 높은 유동성을 가지며, 영통역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 솔찬어린이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 정비사업을 통한 투자 가치 상승 잠재력이 큽니다. 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재도 긍정적인 투자 요인입니다.
대상 단지는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 이는 재건축 추진 가능성이 매우 높은 시점이며, 향후 정비사업을 통해 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 주변 영통 지구단위계획 변경 및 망포1구역 재건축 사업 등도 재건축 분위기 조성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
수원시 영통구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 거래량도 증가하고 있어 전반적인 시장 분위기가 좋습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 임박과 주변 개발 호재로 인해 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량과 영통3동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 면밀히 지켜봐야 할 리스크 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으므로, 향후 재건축 추진 상황에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수