매물 유형: 아파트
분석 번호: 4831
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 영통역 초역세권에 위치하며, 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 최근 수원시 영통구의 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 11억 6,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 10억 1,100만 원에서 11억 6,664만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 최고가에 근접하는 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기와 역세권 입지, 향후 재건축 기대감 등이 가격에 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 3층 거래로 평당가 2,861만 원/평, 보정 후 대입 총액 11억 6,664만 원입니다. #2, #3, #4 사례는 2026년 4월~5월 6층, 15층, 13층 거래로 평당가 2,479만 원/평 ~ 2,661만 원/평, 보정 후 대입 총액 10억 1,100만 원 ~ 10억 8,499만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 대상 매물은 2층으로 저층에 해당하며, 비교사례 중 고층 거래가 다수 포함되어 층간 가치 차이가 반영될 수 있습니다.
대상 아파트는 영통역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 영덕고등학교 등 학군이 양호하여 실거주 및 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높습니다. 수원시 영통구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적이나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
대상 단지는 2000년에 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. '영통 지구단위계획구역 벽적골 리모델링사업 지구단위계획 변경결정' 등 인근 지역의 개발 사업 고시가 있어 재건축 또는 리모델링 추진에 대한 기대감이 형성될 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 여유가 있다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 정확한 사업성 판단을 위해서는 용적률 및 대지지분 확인, 주민 동의율 확보 여부 등 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
수원시 영통구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장이 활기를 띠고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 있을 것으로 보입니다. '수원시 경제자유구역 지정' 추진 등 지역 개발 호재가 많아 중장기적인 성장 잠재력도 높습니다. 다만, '영통자이 센트럴파크' 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 현재 제시된 매매가가 스펙트럼 상단에 위치한다는 점을 고려할 때, 추가적인 가격 상승폭은 제한적일 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가치 변동의 주요 변수가 될 것입니다.
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