매물 유형: 아파트
분석 번호: 4830
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하므로 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 5억 2,907만 원에서 최고 6억 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 미래 재건축 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 또는 인근 유사 단지(벽산)의 전용 84㎡대 아파트 거래입니다. 유사도 점수는 모두 100점으로 매우 높으며, 거래 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점보정 계수 1.000~1.009가 적용되어 최종 환산 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(풍림, 2026.6, 84.84㎡, 6억 원)는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 보정 후 대입 총액이 6억 원입니다. #5 사례(풍림, 2026.5, 84.84㎡, 5억 5,000만 원)는 보정 후 대입 총액이 5억 4,999만 원입니다.
대상 단지는 928세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 청명역(수인분당선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 달래어린이공원, CU 편의점, 꼬마천사어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도래가 1년 남았습니다. 이는 재건축 또는 리모델링 사업 추진의 잠재력이 매우 높음을 의미하며, '영통 지구단위계획구역 벽적골 리모델링사업 지구단위계획 변경결정'과 같은 주변 개발 고시가 이러한 기대감을 더욱 높이고 있습니다. 향후 사업 진행 상황에 따라 단지 가치 상승의 큰 동력이 될 수 있습니다.
수원시 영통구는 매매 및 전월세 시장 지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 전반적인 시장 분위기가 긍정적입니다. 특히 '수원 경제자유구역 지정' 및 '반도체 산업 성장 기대감' 등 지역 내 대형 개발 호재들이 존재하여 중장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량과 제시된 매매가의 고평가 여부는 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류