매물 유형: 아파트
분석 번호: 4812
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 주변 지역에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,999만 원에서 3억 2,966만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 연한 도달에 따른 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 층구간 감점이 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래로 8층이며, 대상지 19층과의 층구간 감점(-10점)이 적용되어 3억 1,999만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 거래로 14층이며, 층구간 감점(-10점)과 시점 보정(1.030)이 적용되어 3억 2,760만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 거래로 11층이며, 층구간 감점(-10점)과 시점 보정(1.030)이 적용되어 3억 2,966만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 2026년 5월 거래로 4층이며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 3억 1,999만 원으로 보정되었습니다.
대상 아파트는 준공 30년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 수원시 영통구는 매매가격지수 및 수급동향이 긍정적이며, 원천동의 인구 증가 추세도 투자 매력을 더합니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점은 단점이며, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 존재합니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특별한 프리미엄 요인은 확인되지 않으나, 인근 공원 및 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의성은 양호한 편입니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족합니다. 용적률 341.77%로 법정 상한 400% 대비 58.23%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 개발 호재는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 재건축 추진 단계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
수원시 영통구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재(영통 지구단위계획 변경, 원천3지구 도시개발사업, 수원 경제자유구역 지정 추진 등)가 풍부하여 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량에 따른 일시적인 시장 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다.
매수