매물 유형: 아파트
분석 번호: 4811
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 수원시 영통구 원천동에 위치한 27년차 대단지 아파트로, 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 등 전반적인 시장 분위기가 긍정적입니다. 영통 지구단위계획 변경, 원천3지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 준공 27년차로 건물 노후도 및 재건축/리모델링 추진 상황을 면밀히 확인해야 합니다.
대상 매물의 제시가 5억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 3,339만 원 ~ 최고 5억 1,724만 원, 중앙값 4억 9,009만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 개발 호재가 상당 부분 선반영되었거나, 매도인이 기대하는 가격이 시장 평균보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적 기준 평당가가 2,388만 원/평에서 2,850만 원/평 사이로 분포합니다. 모든 사례는 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래 건부터 1.011~1.015가 적용되어 최근 시장 가격 상승을 반영하고 있습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #1 사례(14층, 59.99㎡)는 5억 1,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,699만 원으로 산출되었습니다. 대상 매물의 제시가 5억 8,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼(최저 4억 3,339만 원 ~ 최고 5억 1,724만 원)보다 높은 수준입니다.
대상 아파트는 대단지 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있으며, 수원시 영통구의 전반적인 시장 상승세와 다양한 개발 호재(영통 지구단위계획 변경, 원천3지구 도시개발사업, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등)를 고려할 때 투자 가치가 존재합니다. 특히 원천동의 인구 증가 추세는 실거주 수요 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 크게 상회하므로 가격적 메리트는 다소 낮을 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 다수의 학교 및 어린이집이 위치해 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 역세권은 아니지만, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 3년이 남아 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 영통 지구단위계획 변경 고시에서 벽적골 리모델링사업 지구단위계획 변경 결정 사례가 있는 점을 미루어 볼 때, 해당 단지 또한 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 사업 추진에는 주민 동의율, 사업성, 규제 완화 등 다양한 변수가 있으므로 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
수원시 영통구는 매매가격지수, 전월세가격지수, 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 전반의 호재가 많아 중장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 수급 불균형 가능성도 배제할 수 없습니다. 대상 매물의 제시가가 시장 평균 대비 높은 점을 고려할 때, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 현명합니다. 재건축 연한 도래에 따른 기대감은 긍정적이나, 실제 사업 추진까지는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
보류