매물 유형: 아파트
분석 번호: 4808
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 39년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 수원시 영통구 일대의 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 특히 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세 변동에 영향을 줄 수 있으나, 전반적으로 지역 내 거래 활성도가 높은 법정동에 위치하여 투자 가치가 양호한 것으로 판단됩니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 330만 원에서 3억 8,117만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 활성화와 재건축 잠재력에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 재건축 추진 시의 미래 가치를 감안하면 투자자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(41.3㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 대부분 100점으로 매우 높으며, 일부 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 감점이 있었습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(원천동, 2026.6, 11층, 41.3㎡)는 3억 4,400만 원에 거래되었으며, #11 사례(원천동, 2026.2, 10층, 41.3㎡)는 3억 8,117만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서 층수, 시점 등에 따라 가격 편차가 존재함을 확인할 수 있습니다.
대상 아파트는 1320세대의 대단지로 유동성이 좋고, 준공 39년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 아주대학교병원, 아주대대학로 골목형상점가 등 주요 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다. 현재 지하철역과의 직접적인 접근성은 떨어지지만, 수원시의 전반적인 교통망 개선 및 경제자유구역 지정 추진 등 광역 개발 호재가 투자 가치를 높일 수 있습니다. '영통 지구단위계획 변경' 및 '원천3지구 도시개발사업' 등 지역 개발 계획이 활발하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 양호합니다.
대상 아파트는 1987년 준공되어 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘긴 39년차 건물입니다. 이는 재건축 사업 추진의 강력한 동기가 될 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 제3종일반주거지역의 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때, 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 주변 '영통2주택재건축정비구역', '망포1구역 재건축사업' 등 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 대상 단지 또한 재건축 추진 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되며 조합원 간의 의견 조율, 인허가 절차 등 다양한 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
수원시 영통구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 흐름이 예상됩니다. '수원 경제자유구역 지정' 추진 및 '반도체 산업 성장 기대감' 등 지역의 거시적인 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서도 높은 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 전반적으로 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 미래 성장 전망은 밝다고 판단됩니다.
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