매물 유형: 아파트
분석 번호: 4805
종합 리스크 점수: 74점
대상 매물은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 매탄위브하늘채 아파트로, 주변 개발 호재와 매매가격지수 상승 추세로 인해 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 특히 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 8억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 9,999만 원에서 9억 3,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다. 이는 1층이라는 층수 특성을 고려하더라도 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 매탄위브하늘채 아파트이며, 전용면적 128.821㎡로 유사도가 매우 높습니다. 유사도 점수는 80점에서 90점 사이로 A등급의 신뢰도를 보입니다. 주요 감점 사유는 층구간 차이로, 대상 매물이 1층인 반면 비교사례들은 6층에서 16층 사이로 'adjacent' 또는 'far' 감점이 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례는 2026년 6월 7층 매물이 9억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 9억 3,499만 원입니다. #5 사례는 2026년 5월 16층 매물이 9억 1,000만 원에 거래되었으며, 1층과의 층구간 차이로 인해 20점 감점이 적용되었고, 대입 총액은 9억 999만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 수원시청역(수인분당선)까지 도보 14분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 효원어린이공원, CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 푸른새싹어린이집 등 교육시설도 인접해 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 긍정적인 투자 환경을 시사하며, 제시가 또한 비준가치 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한 도달 여부를 정확히 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 아파트 재건축은 준공 30년 이상일 때 가능성이 높아지므로, 정확한 준공연도 확인이 필요합니다. 다만, 인근 영통2주택재건축정비구역 및 망포1구역 재건축 사업이 진행 중이므로, 장기적으로 해당 지역의 재건축 분위기 형성에는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 영통구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 견조한 시장 상황을 유지하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 향후 가격 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다. 영통 지구단위계획 변경, 원천3지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재는 지역 가치를 더욱 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 중장기적인 시장 변동성 요인이 될 수 있습니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 성장 동력은 긍정적인 미래 전망을 뒷받침합니다.
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