매물 유형: 아파트
분석 번호: 4798
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로 건물 상태가 매우 양호하며, 인근 지역의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 대비 높은 수준으로, 신중한 접근이 필요합니다. 수원시 경제자유구역 지정 순연 등의 개발 호재 불확실성과 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 7,999만 원에서 5억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 약 1억 원에서 1억 2천만 원 가량의 차이를 보이며, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지(한일베라체에코플러스) 내 동일 면적(81.9006㎡)의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 2026년 4월~5월에 거래된 사례들로, 시점 보정 계수는 1.000~1.001이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 5억 7,999만 원에서 5억 9,999만 원 사이로 산출되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
대상 단지는 준공 4년차의 신축 아파트로 주거 쾌적성이 높고, 세대당 1.3대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 인계3호공원, 동수원병원, 산돌어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세인 점은 긍정적이나, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 향후 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 투자 가치가 있을 수 있습니다.
준공 4년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
수원시 팔달구는 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매 및 전월세 수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업과 같은 교통 인프라 확충은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 그러나 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근에 1,532세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 또한, 수원시 경제자유구역 지정 순연과 같은 개발 호재의 불확실성은 단기적인 시장 변동성을 키울 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 대비 높은 점을 고려할 때, 신중한 접근과 가격 협상이 필요하며, 향후 공급 및 개발 이슈를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
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