매물 유형: 아파트
분석 번호: 4796
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 동수원신도브래뉴 아파트로, 매매가격지수 상승세와 낮은 미분양률 등 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 다양한 개발 호재와 교통망 개선 기대감이 잠재적 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,069만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 5,931만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 저층인 점을 감안하더라도, 제시가가 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 매수 시 추가적인 가격 협상 여지를 검토하는 것이 바람직합니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지(동수원신도브래뉴) 내 전용면적 84.7153㎡의 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 2층이 4억 4,000만 원에 거래되었으며, #2 사례는 2026년 5월 1층이 4억 4,000만 원에 거래되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물(11층)과의 층구간 차이로 인해 감점(10점)이 있었으나, 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없었습니다. 보정 후 대입 총액은 두 사례 모두 4억 4,069만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, 인근에 동수원병원, 인계3호공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 수원시의 매매가격지수 상승세와 낮은 미분양률은 긍정적인 투자 환경을 제공하지만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급은 향후 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
동수원신도브래뉴는 2007년에 준공되어 현재 19년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 추진 여부 및 사업성이 아직 불확실하므로, 재건축/리모델링을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
수원시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 내 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에 따라 일시적인 공급 과잉 및 가격 조정이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
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