매물 유형: 아파트
분석 번호: 4792
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 25년 경과된 단지로 재건축 연한 도래까지 5년이 남았으며, 수원시 팔달구 내에서 매매수급동향이 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 잠재적인 가치 상승 요인이 있으나, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다. 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 5억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 스펙트럼(최저 3억 6,945만 원 ~ 최고 4억 4,500만 원)의 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치보다 미래 가치가 선반영되었거나 특정 요인이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 성원쌍떼빌의 84.48㎡ 면적 매물입니다. 유사도 점수는 100점(5건) 또는 90점(2건)으로 매우 높습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 2건(6번, 7번 사례)은 대상지 7층과 비교 시 2층으로 층 차이가 존재합니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래 건에 1.003이 적용되었으며, 2026년 2월 거래 건에는 1.006이 적용되어 최근 시장 상승세가 반영되었습니다. 모든 비교사례는 제3종일반주거지역으로 용도지역은 동일합니다.
대상 단지는 수원시 팔달구 내에서 매매 거래량이 활발한 지역에 위치하며, 매매수급동향이 상승세로 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 가격적 메리트는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 역세권 프리미엄은 미미합니다.
준공 25년차 단지로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 향후 연한 도래 시 용적률, 대지지분 등을 고려한 사업성 분석이 필요합니다.
수원시 팔달구는 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 등 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 호재와 다수의 공원 조성 및 재개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 화서2동의 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있는 변수입니다. 제시 매매가는 현재 시장 가치 대비 높은 수준으로 판단되므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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