매물 유형: 아파트
분석 번호: 4790
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 화서역 역세권에 위치한 준공 16년차 아파트로, 수원시의 전반적인 시장 지수 상승세와 낮은 미분양률, 그리고 다양한 개발 호재에 힘입어 긍정적인 투자 환경을 보입니다. 특히 인덕원~동탄 복선전철 건설사업과 수원 경제자유구역 지정 추진은 향후 가치 상승에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성과 층수에 따른 가격 편차는 고려해야 할 리스크입니다.
제시가 8억 3,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 9,899만 원에서 9억 2,990만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 동일 단지 내 2026년 6월에 거래된 11층 매물의 보정 후 대입가치 9억 2,990만 원과 비교하면 낮은 층수임에도 불구하고 제시가가 근접한 수준으로, 현재 시장에서 높은 기대를 반영하고 있는 것으로 보입니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~7번 사례는 유사도 100점으로, 시점 보정 외에는 큰 감점 요인이 없습니다. 8~10번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교군을 형성합니다. 최근 2026년 6월에 거래된 11층 매물(8번 사례)은 9억 2,990만 원으로 대상 매물의 제시가와 유사한 수준을 보였으나, 대상 매물은 2층으로 층수 차이에 따른 가치 조정이 필요합니다. 2026년 5월에 거래된 3층 및 5층 매물은 4억 9,899만 원에서 5억 4,827만 원 수준으로, 대상 매물의 제시가 8억 3,000만 원과는 큰 차이를 보입니다. 이는 층수에 따른 가격 편차가 크다는 점을 다시 한번 강조합니다.
대상 아파트는 화서역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 학교, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 수원시 팔달구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승세에 있고 거래량도 증가하는 등 전반적인 시장 분위기가 긍정적입니다. 특히 수원 경제자유구역 지정 추진, 인덕원~동탄 복선전철 건설 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치도 기대됩니다. 다만, 제시가가 동일 단지 내 저층 매물 대비 높은 수준이므로, 매수 시 가격 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮으며, 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 움직임이 없는 것으로 보입니다. 향후 10년 이상 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 지켜봐야 할 것입니다.
수원시 팔달구는 전반적인 부동산 시장 지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 화서역 역세권이라는 입지적 강점과 수원시의 다양한 개발 호재(경제자유구역, 인덕원~동탄 복선전철 등)는 대상 매물의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 현재 제시가가 동일 단지 내 저층 매물 대비 높은 수준이므로, 매수 시에는 충분한 가격 협상을 통해 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.
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