경기도 수원시 팔달구 화산로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4789

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 아파트는 비규제지역에 위치하며, 매매가격지수 및 거래량 상승 추세로 시장 활성도가 높은 편입니다. 인덕원~동탄 복선전철 개통 예정 등 교통 호재와 다수의 공원 조성 계획이 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 현재 비규제지역으로 분류되며, 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 호재와 다수의 공원 조성 계획이 있어 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 수원 경제자유구역 지정 목표가 내년 상반기로 순연되는 등 일부 불확실성도 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 외관 상태 평가는 어렵습니다. 다만, 준공 24년차 아파트로, 연식에 따른 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 예상됩니다. 재건축 연한까지는 약 6년이 남아 리모델링 또는 재건축에 대한 장기적 검토가 필요한 시점입니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 12.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 69건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 화서역먹자골목 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.5% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 24년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 144만 원에서 7억 4,200만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 최근 2026년 6월 동일 단지 14층 거래가 7억 4,200만 원, 15층 거래가 7억 1,500만 원임을 고려할 때, 제시가 7억 원은 시장 최고가 수준에 근접한 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 꽃뫼버들마을진흥 아파트의 59.96㎡ 면적 실거래가입니다. 시점은 2026년 4월부터 6월까지의 최근 거래이며, 층수는 다양하게 분포되어 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 사례 #1은 2026년 6월 15층 거래가 7억 1,500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 7억 1,499만 원입니다. 사례 #3은 2026년 6월 14층 거래가 7억 4,200만 원으로, 보정 후 대입 총액 역시 7억 4,200만 원입니다. 이처럼 유사도가 높은 동일 단지 거래 사례들이 다수 존재하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 824세대의 중대형 단지로, 화서역(1호선)까지 도보 12분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 버들어린이공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 화서초등학교, 화서중학교 등 학군도 잘 형성되어 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 인덕원~동탄 복선전철 건설사업과 같은 교통 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 최근 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 주변에 화서1구역 공공재개발사업 예정구역 지정 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 재건축 사업성을 지켜볼 필요가 있습니다.

수원시 팔달구 아파트 시장은 매매가격지수와 거래량이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 개통과 공원 조성 등 지역 개발 호재는 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 화서2동의 인구 감소 추세와 인근에 예정된 다수의 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장의 경쟁을 심화시키고 가격 상승폭을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 위치 및 조망권, 일조량 등 현장 확인이 필요합니다.
세대 내 층간 소음 및 외부 소음(도로, 상가 등) 수준을 확인해야 합니다.
세대당 1대의 주차 공간이 실제 사용에 불편함이 없는지, 주차장 혼잡도를 확인해야 합니다.
최근 1년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 급격한 변동이 있는지 점검해야 합니다.
인근 주민센터나 관리사무소를 통해 이웃 간 분쟁 이력 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
건물 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 건물 노후도 관련 현장 확인이 필요합니다.
세대 내부 벽지 곰팡이, 바닥 들뜸, 천장 누수 흔적 등 내부 마감 상태를 점검해야 합니다.

최종 판정

보류