매물 유형: 아파트
분석 번호: 4788
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 5년차의 신축 대단지로, 수원시 팔달구 고등동의 매매가격지수 상승 추세와 매매수급동향 상승세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 다양한 개발 호재가 미래 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근에 1,532세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 2,800만 원에서 8억 1,900만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 및 유사 평형의 실거래가 대비 높은 가격으로, 시장의 기대 심리나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 특히 동일 5층의 비교사례 3번(2026.5 거래)이 7억 8,500만 원인 점을 고려할 때, 제시가는 약 8,500만 원 가량 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 11번 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보입니다. 1번 사례(고등동, 2026.6, 74.98㎡, 1층)는 7억 2,800만 원에 거래되었으며, 3번 사례(고등동, 2026.5, 74.98㎡, 5층)는 7억 8,500만 원에 거래되어 대상 매물과 동일 층수입니다. 13번 사례(고등동, 2026.5, 74.98㎡, 12층)는 8억 1,900만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.003이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
수원역푸르지오자이는 4,086세대의 대규모 신축 단지로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 수원역 인근의 교통 요지에 위치하며, 도보권 내에 공원, 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 시립푸르지오자이2어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 학군 경쟁력도 양호합니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 낮습니다.
수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 다양한 지역 개발 호재와 대규모 신축 단지라는 강점은 미래 가치를 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 예정된 신규 공급 물량(효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 총 1,532세대)은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이나 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 장기적으로는 수원시의 지속적인 개발 계획과 인구 유입 추세에 따라 안정적인 성장이 기대되나, 단기적인 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류