매물 유형: 아파트
분석 번호: 4787
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 수원역 역세권에 위치하며, 최근 수원시의 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 등 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 총 1,532세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시 매매가 8억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 6,475만 원에서 7억 8,928만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 2,072만 원 높은 가격으로, 대상 매물의 특정 강점(내부 컨디션, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 제시 매매가는 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 대한대우 아파트의 거래입니다. 유사도 100점인 #1 사례는 2026년 5월 12층 134.94㎡가 7억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 4,499만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 10층 134.94㎡가 7억 8,700만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 8,928만 원입니다. 유사도 90점인 #3, #4, #5 사례는 각각 3층, 2층, 1층 거래로, 대상 매물(8층)과의 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 적용되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 각각 7억 202만 원, 7억 2,518만 원, 6억 6,475만 원입니다. 모든 비교사례는 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 해당하며, 시점 보정이 반영되었습니다.
대상 매물은 수원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어질 수 있습니다. 수원시의 매매 시장이 상승세를 보이고 있는 점도 긍정적입니다. 다만, 소단지라는 점과 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로, 재건축 가능성에 대한 명확한 판단은 어렵습니다. 일반적으로 아파트 재건축은 준공 30년 이상 경과 시 가능성이 검토되므로, 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 연한 도달 여부를 알 수 없어 재건축 가능성은 '미확인' 상태입니다.
수원시는 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 여러 개발 호재가 있어 중장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 인프라 확충도 기대됩니다. 그러나 단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 전반적으로는 수원역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류