매물 유형: 아파트
분석 번호: 4784
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 5년이 남았으며, 용적률 갭이 높아 향후 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 수원시 팔달구는 최근 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 등 전반적인 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,529만 원에서 3억 1,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중앙값인 2억 9,999만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래가격을 고려할 때 합리적인 가격대에 해당합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 평당 1,260만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 면적을 대입한 보정 후 총액은 3억 1,499만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 8층 거래로 평당 1,200만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 총액은 2억 9,999만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 6층 거래로 평당 1,141만 원에 거래되었으며, 시점 보정(1.019) 및 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 총액은 2억 8,529만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 높은 신뢰도를 제공합니다.
건영캐스빌은 매교역(수인분당선) 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 공원 및 편의시설이 있어 주거 환경이 우수합니다. 준공 25년차로 재건축 연한 도래가 5년 앞으로 다가와 향후 개발 잠재력이 높다는 점에서 장기적인 투자 가치가 있습니다. 특히 용적률 갭이 967.04%p로 매우 높아 재건축 시 사업성이 높을 것으로 기대됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동성은 고려해야 합니다.
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 30년까지 5년이 남았습니다. 현재 용적률이 332.96%로 법정 상한 1300% 대비 활용률이 25.6%에 불과하여 용적률 여유가 967.04%p에 달합니다. 이는 재건축 사업 시 높은 사업성을 기대할 수 있는 중요한 요인입니다. 인근 매교동 69-1번지에서 공동주택 신축 허가가 나는 등 주변 개발 움직임도 활발하여 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 팔달구는 매매가격지수 및 거래량이 상승하고 매매수급동향이 수요 우세를 보이는 등 전반적인 시장 분위기가 좋습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업, 수원 경제자유구역 지정 추진 등 긍정적인 개발 호재들이 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하고 용적률 갭이 높아 장기적으로 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 경쟁 심화에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리하며, 신규 공급 물량의 시장 소화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수