매물 유형: 아파트
분석 번호: 4782
종합 리스크 점수: 65점
수원시 권선구 당수동 한라비발디1단지는 22년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인구 유입이 활발한 지역에 위치하며, 인근에 신규 분양 물량이 없어 단기 공급 리스크는 낮습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요하며, 재건축까지는 아직 시간이 남아있습니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 3억 6,914만 원 ~ 최고 4억 4,126만 원)의 최고가보다 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격을 상회하며, 현재 시점에서는 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 매수 시 충분한 가격 협상이 필요해 보입니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외 추가 감점이 없으며, 5~11번 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 사례는 2026년 1월부터 5월 사이에 거래된 최근 데이터로, 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 3억 6,914만 원부터 최고 4억 4,126만 원까지 분포하며, 이는 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
한라비발디1단지는 473세대의 중규모 단지로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 인근에 꼬마숲어린이집 당수동점(52m) 등 교육 시설과 CU 당수해피점(138m) 등 생활 편의시설이 가까이 위치하고 있습니다. 수원시 권선구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 인구 유입이 활발한 지역으로 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 실현은 어렵고, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 가능성을 장기적인 관점에서 검토해야 합니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가합니다.
수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 가격 하락 압력은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 시장 동향을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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