매물 유형: 아파트
분석 번호: 4781
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 서수원한라비발디3단지는 준공 3년차의 신축 아파트로, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재와 맞물려 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 나타내고 있어 투자 및 실거주 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 다만, 수도권 비규제지역의 거래량 증가와 함께 계약 파기율도 상승하는 시장의 불확실성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,379만 원에서 4억 7,300만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히 동일 단지 6층의 최근 거래가 4억 7,300만 원과 매우 유사한 수준으로, 시장 가격과 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 55.93㎡가 4억 7,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일한 단지, 층, 면적으로 유사도 100점입니다. #2 사례는 2026년 4월 10층 55.81㎡가 4억 4,900만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 5,379만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 16층 55.81㎡가 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 4억 5,480만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 최근 1~2개월 이내에 거래된 것으로, 시장 상황을 반영한 신뢰도 높은 비교 기준이 됩니다.
서수원한라비발디3단지는 준공 3년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 수원시 권선구는 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 형성하고 있으며, 인구 유입이 활발한 지역입니다. 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 직접적인 역세권은 아니므로 교통 프리미엄은 제한적입니다.
대상 아파트는 2023년 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 27년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.
수원시 권선구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 지수도 100을 상회하며 수요 우위를 나타내고 있습니다. 지역 내 미분양 물량이 적고, 향후 공급 예정 물량도 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 중장기적으로는 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 수도권 비규제지역의 거래량 급증과 계약 파기 증가 등 시장의 불확실성 요인도 함께 고려해야 합니다. 전반적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다.
매수