매물 유형: 아파트
분석 번호: 478
종합 리스크 점수: 68점
서울 용산구 이촌동 래미안첼리투스 아파트는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 매매 시장 동향 및 수급 지수가 상승세를 보이며 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있으나, 용산구의 지속적인 개발 호재와 높은 거래 활성도는 매력적인 투자처임을 시사합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
제시된 매매가 53억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 53억 1,408만 원에서 최고 55억 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위 내에 있으며, 매수자에게 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 특히 50층의 고층 프리미엄을 고려할 때, 현재 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 2건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 점수 100점으로 매우 높은 유사성을 가집니다. 첫 번째 사례는 2026년 7월 거래된 래미안첼리투스 42층 124.02㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 53억 1,408만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 5월 거래된 래미안첼리투스 47층 124.35㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 55억 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사한 고층 매물로, 평당가 1억 4,127만 원/평에서 1억 4,622만 원/평 사이를 형성하고 있습니다.
래미안첼리투스 아파트는 총 460세대의 중대형 단지로, 세대당 2.7대의 넉넉한 주차 공간과 수영장, 골프연습장 등 고급 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 매우 높습니다. 이촌동은 용산구 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역 중 하나로, 매매수급동향 지수도 수요 우세를 나타내고 있어 환금성이 양호합니다. 이촌역(4호선)과 서빙고역(경의중앙선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 가지며, 인근에 이촌한우리공원, CU 이촌챌리투스점, 금강아산병원, 한가람유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 용산구는 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 이는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
래미안첼리투스는 2015년 준공되어 현재 11년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 19년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 산출은 어려우나, 비교적 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 재건축보다는 리모델링 또는 현 상태 유지에 중점을 둘 것으로 보입니다.
용산구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 매매수급동향 지수가 105.53으로 수요 우위 시장이 지속되고 있어 향후 1~3년간 가격 상승 압력이 존재할 것으로 전망됩니다. 현재 용산구의 미분양 물량은 1세대에 불과하여 공급 부족 현상이 심화될 수 있으나, 원효로3가 청년안심주택(988세대)과 이촌르엘(750세대) 등 총 1,738세대의 신규 공급이 예정되어 있어 입주 시점에 따라 단기적인 시장 변동성이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 용산구는 서울의 핵심 지역으로서 지속적인 개발 호재와 높은 주거 선호도를 바탕으로 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수