매물 유형: 아파트
분석 번호: 4775
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 준공 12년차 아파트로, 수원시 권선구 입북동에 위치하며 최근 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 지역 개발 호재가 많습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 양호합니다. 다만, 인근 지역의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,858만 원에서 5억 6,774만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 4억 9,499만 원과 비교했을 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 이는 시장의 현재 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다.
#1 사례는 동일 단지 24층, 전용면적 84.931㎡가 2026년 6월 4억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,499만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 20층, 전용면적 84.959㎡가 2026년 4월 4억 8,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.008을 적용하여 4억 8,895만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 동일 단지 27층, 전용면적 84.978㎡가 2026년 4월 5억 2,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.008을 적용하여 5억 3,218만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 동일 단지 25층, 전용면적 84.978㎡가 2026년 3월 5억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.017을 적용하여 5억 6,774만 원으로 보정되었습니다. #5 사례는 동일 단지 20층, 전용면적 84.948㎡가 2026년 2월 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.019를 적용하여 4억 5,858만 원으로 보정되었습니다. #6 사례는 동일 단지 12층, 전용면적 84.931㎡가 2026년 5월 4억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.004를 적용하여 4억 8,999만 원으로 보정되었습니다. 이 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었습니다.
대상 매물은 수원시 권선구 입북동에 위치하며, 최근 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 많아 중장기적인 투자 가치가 양호합니다. 단지 자체의 규모와 주차 여건도 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 예상됩니다. 매매가 대비 전세가율이 66.9%로 안정적인 수준을 유지하고 있어 갭투자 리스크가 낮은 편입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 존재하지 않으므로 교통 편의성은 자가용 이용에 더 의존할 것으로 보입니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 건물 나이가 12년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 상황입니다.
수원시 권선구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 지역 내 미분양 물량이 적고, 향후 공급 예정 물량도 제한적이어서 단기적인 공급 리스크는 낮습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 굵직한 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 수원시 전체 인구는 소폭 감소 추세이므로, 장기적인 인구 변화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수