매물 유형: 아파트
분석 번호: 4772
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 다수의 개발 호재를 안고 있어 미래 가치 상승 가능성이 높습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적이나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,314만 원에서 4억 199만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 개발 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다. 특히 유사도 100점 사례 중 가장 높은 4억 199만 원(11층)과 비교했을 때도 제시가가 약 1,800만 원 높은 수준으로, 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(45.05㎡)의 매매 실거래가입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층수, 최근 거래 시점(1~3개월 전)을 갖추고 있어 신뢰도가 매우 높습니다. #1, #2 사례는 2026년 5월에 거래되었으며, 대상 매물과 유사한 층수(11~12층)로 각각 3억 9,999만 원, 4억 199만 원의 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. #6, #7 사례는 층구간 감점(11층 vs 3층/5층)이 있었으나, 여전히 높은 유사도를 보이며 각각 3억 7,314만 원, 3억 7,532만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 적정 가치를 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 준공 9년차의 신축급 단지로, 권선동의 높은 거래 활성도와 수원시의 긍정적인 개발 호재(경제자유구역, 반도체 산업)를 바탕으로 투자 가치가 양호합니다. 단지 내 커뮤니티 시설과 넉넉한 주차 공간은 주거 만족도를 높여 실거주 및 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 가격 협상 여지가 있다면 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 399.73%로 법정 상한 500% 대비 100.27%p의 여유가 있어, 향후 리모델링이나 소규모 재건축 추진 시 개발 잠재력은 존재하나, 단기적인 재건축 이익을 기대하기는 어렵습니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 미분양 물량이 적어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등은 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으나, 세대수 증가는 1인 가구 증가 등으로 인한 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다. 전세가율이 주의 구간에 있어 향후 전세 시장 동향을 주시해야 합니다. 전반적으로 중장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 매물로 판단됩니다.
매수