경기도 수원시 권선구 동수원로177번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4771

종합 리스크 점수: 72점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 긍정적인 지역 개발 호재가 많아 미래 가치가 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 존재하며, 미분양 물량이 적어 규제 리스크가 낮고 개발 잠재력이 높습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 9년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 사진상 특별한 노후화 징후는 확인되지 않습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 15건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수원역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 9년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,123만 원에서 4억 3,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 3건 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 49.36㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 3,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 49.36㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 3,619만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 49.06㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 3,123만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 준주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 현재 시점의 가치를 반영하고 있습니다.

심층 분석

대상 매물은 준공 9년차의 신축급 아파트로, 수원아이파크시티라는 브랜드 가치를 가지고 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 또한, 매매수급동향이 수요 우세로 나타나 시장 유동성도 양호한 편입니다.

준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 여유가 101.5%p로 개발 잠재력이 보통 수준이므로, 향후 리모델링 추진 가능성은 열려있습니다.

수원시 권선구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 지역 내 미분양 물량이 적고, 수원시의 경제자유구역 지정 등 대형 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 미래 성장 전망은 밝습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 매수 시에는 시장 상황을 면밀히 주시하고 가격 협상에 적극적으로 임하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수 및 층수 확인 후 일조권, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인하세요.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성과 혼잡도를 확인하세요.
최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토하세요.
내부 마감재 상태, 누수 흔적, 결로 등 건물 내부의 전반적인 상태를 꼼꼼히 확인하세요.
주변 상권 및 편의시설(학교, 병원, 쇼핑몰 등)까지의 실제 도보 이동 시간을 확인하세요.
인근 개발 호재(경제자유구역 등)의 진행 상황 및 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 지자체 등을 통해 확인하세요.

최종 판정

조건부 매수