매물 유형: 아파트
분석 번호: 4769
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 수원아이파크시티4단지 내 대형 평형 아파트로, 준공 14년차의 비교적 신축 단지입니다. 수원시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근 개발 호재와 낮은 미분양률은 강점이나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 10억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 8,586만 원에서 12억 946만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보수적인 평가 또는 매수자에게 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 특히 중앙값인 10억 9,717만 원보다 낮은 수준입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 4월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 이 사례들은 대상 매물과 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 면적, 시점 등 개별 요인 보정을 거쳐 대상 매물에 대한 환산 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 84.913㎡가 6억 700만 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적 기준으로 보정 후 대입 총액은 10억 6,498만 원으로 산출되었습니다. 각 사례별로 전용면적 기준 평당가는 1,966만 원/평에서 2,684만 원/평까지 다양하게 분포되어 있습니다.
수원아이파크시티4단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 여건을 갖추고 있습니다. 인근에 고렴공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 아이터세상어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 수원시 전체적으로 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 투자 가치는 긍정적입니다. 특히 권선동은 지역 내 거래 활성도 1위로 유동성이 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 향후 리모델링 추진 가능성은 있으나, 현재 구체적인 계획은 없습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 개발 잠재력은 '보통' 수준으로 평가됩니다.
수원시는 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 특히 '불확실성 가중 분양시장…실거주·미래가치 모두 갖춘 완성형 단지는?'과 같은 뉴스 기사는 실거주와 미래가치를 동시에 고려하는 수요층에게 수원아이파크시티4단지와 같은 단지가 매력적으로 다가올 수 있음을 시사합니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 공급 예정 물량도 없어 단기적인 가격 하락 압력은 낮을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 66.9%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크는 주의 구간에 해당하지만, 매매가 대비 전세가 비율 상승은 매매 시장의 안정성을 높이는 요인이기도 합니다. 장기적으로 수원시의 개발 계획과 함께 꾸준한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
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