매물 유형: 아파트
분석 번호: 4751
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 호매실 지구단위계획 변경 등 주변 개발 호재가 있어 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례의 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다. 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,697만 원에서 5억 3,450만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(75.84㎡)의 매매 거래로, 유사도가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 시점 보정을 거쳐 각각 5억 3,450만 원, 5억 3,256만 원, 5억 2,697만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #4 사례는 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 5억 3,450만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 모든 사례는 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 0m로 입지적 특성이 동일합니다.
대상 아파트는 1300세대의 대단지이며 준공 9년차로 단지 경쟁력이 우수합니다. 주변에 사랑뜰공원, GS25, 화홍병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 호매실 지구단위계획 변경 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 교통 편의성 측면에서 아쉬운 부분입니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 향후 추진될 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없습니다.
수원시 권선구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 호매실 지구단위계획 변경, 수원 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 호매실동의 인구 감소 추세와 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치한다는 점을 고려할 때, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다.
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