매물 유형: 아파트
분석 번호: 4749
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 공원 및 쇼핑 시설이 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적인 메리트가 다소 부족할 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다.
제시된 매매가 9억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 9,995만 원에서 8억 8,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 대입 총액인 8억 8,995만 원보다도 약 7,005만 원 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점은 1개월에서 5개월 전으로 최근 거래 내역입니다. 유사도 점수는 80점에서 100점 사이로 높게 나타났습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수 차이가 적거나 동일한 저층 거래로, 보정 후 대입 총액이 7억 9,995만 원에서 8억 4,994만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점 사례(#8, #9)는 대상 매물(4층)보다 높은 층(10층, 11층)으로, 층구간 감점에도 불구하고 8억 8,995만 원, 8억 6,424만 원의 높은 대입 총액을 보였습니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하나, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(-20점)으로 인해 대입 총액이 8억 1,821만 원에서 8억 3,683만 원 사이로 형성되었습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 중요한 근거가 됩니다.
대상 단지는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 아이엠박스 수원어울림공원점 등 공원 시설과 CU 수원금곡호반점 등 쇼핑 시설이 가까워 주거 편의성이 높습니다. 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 호반 라온어린이집이 단지 바로 옆에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대에게는 매력적일 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 500m 이내에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 건물은 준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 단지 전체의 합의와 사업성이 중요하므로 단기적인 기대는 어렵습니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향이 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 향후 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 인근에 공원 조성, 지구단위계획 변경 등의 개발 호재가 있어 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두거나 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
보류