경기도 수원시 권선구 구운로47번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4747

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 매물은 수원시 권선구 구운동에 위치한 서수원엠코타운르본느 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 구운동의 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 개발 호재가 있으나, 아직 확정되지 않아 중립적인 점수 부여. 재건축 연한까지 17년 남아 재건축 가능성은 낮음.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 13년차 아파트로, 사진이 제공되지 않았으나 연식 대비 양호한 상태로 추정됨. (사진상~ 형태의 단정 표현 금지 지침에 따라 사진 분석은 생략)
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 6건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — CU 수원KTX역사점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,163만 원에서 3억 5,373만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하고 있습니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지 12층 59.884㎡ 매물로 2026년 2월 3억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.019를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 5,163만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #2는 동일 단지 7층 59.884㎡ 매물로 2026년 1월 3억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.025를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 5,373만 원입니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 시점 보정을 통해 현재 가치를 반영하였습니다.

심층 분석

대상 단지는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까워 주거 쾌적성이 높고, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하여 편의성이 양호합니다. 수원시 매매 시장의 상승세와 낮은 미분양률은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 학군 정보가 명확히 제시되지 않아 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 인근에 별솔어린이공원 등 녹지 공간이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모나 세대수 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 검토될 수 있으나, 현재로서는 구체적인 계획은 없습니다.

수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 장기적으로 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 구운동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가가 비준가격 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으므로, 시장 상승세와 맞물려 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수의 일조량 및 조망권은 현장 확인이 필요합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 사용 편의성과 혼잡도는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 내부 시설물(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 및 수리 필요 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 인근 소음원(도로, 상가 등) 및 층간 소음 여부는 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 최근 동일 평형대 또는 유사 평형대 거래 시 특이사항(급매, 증여 등)이 있었는지 확인하여 시세 판단에 참고해야 합니다.

최종 판정

매수