매물 유형: 아파트
분석 번호: 4740
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 고색역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,482만 원에서 3억 2,710만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 10건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 특히 2026년 6월에 거래된 동일 단지 15층 매매가 3억 원과 유사한 수준입니다. 대상 매물이 4층임을 감안할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지(태산1) 내 동일 용도지역(제3종일반주거지역)의 전용면적 59.96㎡ 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 #1 사례는 3층으로 대상 매물과 층수가 유사하며, 2026년 4월 거래된 2억 8,200만 원의 실거래가를 시점 보정하여 2억 8,439만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 15층이 3억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 3억 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 대부분의 사례에서 층구간 감점이 적용되었는데, 이는 대상 매물이 4층인 반면 비교사례들이 중층 위주로 구성되어 층에 따른 가치 차이가 반영된 결과입니다.
대상 아파트는 고색역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 29년차로 재건축 연한에 근접해 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 수원시 권선구의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로 가격 적정성에 대한 신중한 판단이 필요합니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률 265.34%로 법정 상한 300% 대비 갭이 34.66%p 존재하여 재건축 시 사업성이 아주 높지는 않지만, 리모델링 또는 소규모 재건축 추진 가능성은 충분합니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 재건축 사업에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 고색역 역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 제시가의 적정성 여부는 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 수원시의 다양한 개발 호재들이 실현될 경우 추가적인 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.
보류