매물 유형: 아파트
분석 번호: 4739
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 고색역 초역세권에 위치하며, 주변 지역의 지속적인 개발 호재로 인해 입지적 강점을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 28년 된 건물 연식과 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,658만 원 ~ 최고 3억 8,138만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높게 평가된 것으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 높아 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 6층 거래로 3억 5,300만 원이었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,978만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 7층 거래로 2억 6,000만 원이었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,658만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 3층 거래로 3억 3,000만 원이었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 2,997만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 5층 거래로 3억 7,600만 원이었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 8,138만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지 및 유사 면적 조건을 갖추고 있어 가격 비교에 매우 유효합니다.
대상 아파트는 고색역 초역세권이라는 강력한 교통 이점을 가지고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 주변에 서수원체육공원, GS25, 수원덕산병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 연식이 28년으로 노후화가 진행되고 있어 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 장기적인 계획을 고려해야 합니다. 인근에 대규모 신규 공급이 없어 희소성이 유지될 수 있으나, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아있습니다. 현재 용적률이 227.1%로 법정 상한 300% 대비 72.9%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 향후 단지 내 재건축 추진 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 단기적으로는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.
수원시 권선구 지역은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 고색역 역세권 프리미엄과 주변의 다양한 개발 호재(공원조성, 지구단위계획 변경, 도로개설 등)는 대상 매물의 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 지역 전체의 미래 가치를 높이는 요인입니다. 그러나 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어, 현재 시점에서는 가격적 메리트가 다소 부족해 보입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 지역 인구 변화가 중요한 변수가 될 것입니다.
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