매물 유형: 아파트
분석 번호: 4738
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 수원역 역세권에 위치하며, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 다양한 개발 호재를 안고 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 최근 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 시장의 긍정적인 분위기를 반영합니다. 다만, 27년차 건물로 노후도에 대한 현장 확인과 재건축 추진 상황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 6,386만 원에서 5억 419만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 역세권 입지, 그리고 미래 개발 호재가 일부 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래이거나 반경 1km 이내의 유사 조건 아파트입니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 및 층구간 감점 요인이 일부 반영되었습니다. 특히, 층구간 감점 사유(11층 vs 5층, 1층, 3층)가 있는 사례들을 통해 대상 매물의 11층이라는 점이 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 간접적으로 유추할 수 있습니다. 모든 사례는 제2종일반주거지역에 위치하며, 대상 매물과 동일한 용도지역 조건을 가집니다.
대상 아파트는 수원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어집니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 주변 개발 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 27년차 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아 있어, 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 인허가 현황을 볼 때 개발 압력은 존재하나, 구체적인 재건축 진행 상황은 지속적인 모니터링이 필요합니다.
수원시 권선구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 전망을 가집니다. 수원역 역세권 입지와 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 금리 인상 등 거시경제 환경 변화와 재건축 추진의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
조건부 매수