경기도 수원시 권선구 세류로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4736

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 아파트는 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 준공 11년차의 비교적 신축 단지입니다. 수원역과 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 수원시의 다양한 개발 호재와 맞물려 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 재건축 연한까지의 잔여 기간은 중장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 지역 개발 호재가 다수 존재하며, 인근 공원 조성 및 도로 개설 계획도 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 재건축 연한까지는 19년이 남아 재건축을 통한 직접적인 가치 상승은 중장기적 관점에서 고려해야 합니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 11년차 아파트로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다. 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 확인할 수는 없으나, 연식 대비 큰 노후화는 없을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 64건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수원역로데오거리 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 11년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,582만 원 ~ 최고 3억 5,503만 원) 내에 위치합니다. 이는 중앙값 3억 3,999만 원과 유사한 수준으로, 15건의 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 해당합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 수원역센트럴타운 내 동일 평형(39.91㎡) 거래 사례입니다. 유사도 점수 100점을 받은 5건의 사례는 2026년 1월부터 4월까지 2층~4층에서 3억 800만 원에서 3억 3,000만 원 사이에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 3억 1,582만 원에서 3억 3,280만 원 사이입니다. 유사도 90점 사례들은 주로 층구간 감점(대상 매물 4층 대비 7층~14층)이 있었으며, 2026년 1월부터 6월까지 3억 2,000만 원에서 3억 5,000만 원 사이에 거래되었고, 시점 및 층 보정 후 환산 총액은 3억 2,000만 원에서 3억 5,503만 원 사이로 나타났습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수와 거래 시점에 따라 가격 편차가 존재합니다.

심층 분석

수원역센트럴타운은 수원역과 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 800세대의 대단지로서 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 전체의 개발 호재가 많아 중장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 세류1동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 투자 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 관찰이 필요합니다.

대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 건물 나이 11년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 19년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 상태입니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 가치 상승보다는 현재의 주거 가치 및 시장 흐름에 초점을 맞춘 투자가 적절해 보입니다.

수원시 권선구의 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이고 있으며, 수급 동향 또한 수요 우위를 나타내고 있습니다. 특히 지역 내 미분양 물량이 적고 향후 공급 예정 물량도 없어 단기적인 시장 불안정성은 낮습니다. 수원시의 다양한 개발 호재와 교통망 개선 계획은 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 대상 매물의 제시가는 시장의 적정 가치 스펙트럼 내에 있어, 향후 시장 상승 추세에 따라 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 금리 변동 및 거시경제 상황 변화에 따른 시장의 불확실성은 항상 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 일조량, 조망권(특히 저층의 경우)을 현장에서 반드시 확인하세요.
4층이라는 점을 고려하여 외부 소음(도로 소음, 단지 내 소음 등) 및 층간 소음 여부를 확인하세요.
세대당 주차대수는 1.01대이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 주차 편리성을 현장에서 확인하세요.
최근 3개월간의 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 특이사항이 없는지 점검하세요.
내부 마감재 상태, 수리 필요 여부, 누수 흔적 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요 시 전문가 동반 점검을 고려하세요.
인근 개발 호재(공원 조성, 도로 개설 등)가 실제 주거 환경에 미치는 영향을 현장에서 체감하고, 개발 진행 상황을 확인하세요.

최종 판정

매수