매물 유형: 아파트
분석 번호: 4734
종합 리스크 점수: 48점
권선어울림 아파트는 준공 16년차 단지로, 수원시 권선구의 전반적인 시장 상승세와 매매수급동향 상승 흐름에 힘입어 안정적인 가치를 유지하고 있습니다. 매교역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 용적률 갭이 마이너스여서 재건축 가능성은 낮으며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 1,636만 원에서 6억 2,061만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히, 동일 단지 내 최근 거래 사례들과 비교했을 때, 전용면적당 가격 기준으로 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지인 권선어울림 아파트의 최근 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 84.98㎡가 4억 3,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 2,061만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 6층 84.98㎡가 4억 3,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 6억 1,636만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이 사례들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
권선어울림 아파트는 매교역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 수원시 권선구의 전반적인 시장 상승세와 낮은 미분양률은 투자 안정성을 더합니다. 다만, 인구 감소 추세와 재건축 가능성이 낮은 점은 장기적인 투자 가치 측면에서 고려해야 할 요소입니다.
권선어울림 아파트는 2010년 준공되어 건물 나이가 16년입니다. 재건축 연한인 30년까지 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 또한, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하는 351.25%로, 재건축 시 사업성이 낮을 가능성이 큽니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. '수원 경제자유구역 지정' 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비준가격 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 현재 시장 상황과 비교했을 때 합리적인 가격으로 판단되어 미래 가치 상승 여력이 충분하다고 전망됩니다.
매수