매물 유형: 아파트
분석 번호: 4732
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 5년이 남았으며, 인근에 다수의 재개발 및 신규 공급 예정 단지가 있어 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 매매수급동향이 상승세에 있으며, 지역 내 거래 활성도도 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성과 인구 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,000만 원에서 3억 7,799만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 개발 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.42㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.004가 적용되어 최근 거래 시점의 시장 상황이 잘 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동일 단지 59.42㎡ 매물은 3억 5,900만 원(6층)과 3억 7,799만 원(12층)에 거래되어 대상 매물의 제시가와 비교해 볼 수 있습니다.
대상 아파트는 1,586세대의 대단지로, 조원동 내에서도 거래 활성도가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 매매수급동향 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 시장 지표를 보이며, 인근 재개발 및 도로 개설 등의 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 신규 공급 물량 증가와 인구 감소 추세는 투자 시 유의해야 할 리스크입니다.
주공뉴타운2는 2001년 준공되어 현재 25년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남았습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석이 불가하여 개발 이익에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다. 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적입니다.
단기적으로는 수원시의 긍정적인 시장 동향과 개발 호재로 인해 상승 여력이 있을 수 있습니다. 중장기적으로는 재건축 추진 여부와 인근 신규 공급 물량의 영향, 그리고 지역 인구 변화 추이에 따라 가치 변동이 예상됩니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 광역적인 개발 계획은 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류