매물 유형: 아파트
분석 번호: 4731
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 수원시 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,260만 원에서 5억 4,832만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값인 4억 9,200만 원에 근접한 수준입니다. 이는 11건의 비교사례 중 중상위권 범위에 해당하며, 현재 시장에서 형성된 가격과 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.34㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래의 경우 1.000, 2026년 1월 거래의 경우 1.006이 적용되어 최근 거래일수록 보정 폭이 작습니다. 각 사례는 층수와 거래 시점에 따라 평당가에 차이를 보였으며, 이는 대상 매물의 가격 타당성을 평가하는 데 중요한 근거가 됩니다.
주공뉴타운1 아파트는 768세대의 중대형 단지로, 세대당 1.04대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 인근에 대추원어린이공원, GS25 조원뉴타운점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 하늘어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 수원시의 매매수급동향이 상승세이고 거래량이 증가하고 있어 투자 매력도는 보통 이상으로 평가됩니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 인근에 111-3구역 주택재개발정비구역, 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 등 다수의 재개발 및 지구단위계획 사업이 진행 중이므로, 이러한 개발 사업들이 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률을 확인하여 개발 잠재력을 추가로 평가할 필요가 있습니다.
수원시 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세, 거래량 증가 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 '수원 경제자유구역 지정' 추진 및 '반도체 산업 성장 기대감' 등 지역 내 긍정적인 개발 호재들이 존재하여 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 전세가율이 62.7%로 주의 구간에 있어 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 관리가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 개발 호재와 시장 활성화에 힘입어 완만한 상승세를 유지할 것으로 예상되나, 신규 공급 물량 소화 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.
매수