매물 유형: 아파트
분석 번호: 4727
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 광교산임광그대가 아파트로, 준공 16년차의 비교적 안정적인 단지입니다. 최근 수원시 장안구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 다양한 개발 호재와 함께 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적인 메리트를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 3,485만 원에서 6억 5,597만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 최근 상승 분위기와 해당 단지의 가치를 반영한 것으로 보이나, 스펙트럼 상단보다 약 2,400만 원 가량 높은 수준으로 가격적 메리트에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례는 모두 광교산임광그대가 단지 내 동일 면적(101.4787㎡)의 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 13층 거래로 6억 5,500만 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 6억 5,597만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 12층 거래로 6억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 총액은 6억 3,485만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높아 신뢰도 높은 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래인 #2 사례에 1.003이 적용되어 최근 시장 가격 변동을 반영했습니다.
광교산임광그대가 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.68대의 높은 주차 비율은 거주 편의성을 높입니다. 인근에 송원공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 조원임광사임당어린이집 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. 수원시 장안구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크입니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 재건축 사업성 판단은 제한적입니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 염두에 두는 것이 현실적입니다.
수원시 장안구는 매매가격지수와 매매수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 특히 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설, 111-3구역 주택재개발, 조원2 지구단위계획 결정 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 1,145세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 62.7%로 주의 구간에 있어 갭투자 시 역전세 리스크를 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 상승 분위기이나 신규 공급 물량과 전세 시장의 변동성을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류