매물 유형: 아파트
분석 번호: 4724
종합 리스크 점수: 55점
희훈루체팰리스 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남아있으며, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 지역 개발 호재가 있습니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 1,145세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트는 다소 낮을 수 있으나, 단지 내 동일 평형 거래가 활발하여 유동성은 양호합니다.
제시 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 3,555만 원에서 4억 4,210만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 1,790만 원 ~ 2,445만 원 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되었거나 미래 가치가 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 희훈루체팰리스 아파트의 동일 평형(84.866㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 1층 거래로 보정 후 대입 총액 4억 3,596만 원, #2 사례는 2026년 2월 2층 거래로 보정 후 대입 총액 4억 3,555만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 9층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액 4억 4,210만 원으로 가장 높게 산출되었습니다. 대상 매물은 3층으로, 층 프리미엄을 고려할 때 #3 사례의 대입 총액이 가장 근접한 참고치가 될 수 있습니다.
희훈루체팰리스는 수원시 장안구 송죽동에 위치하며, 인근에 한일초등학교, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 가격 메리트는 다소 낮을 수 있습니다. 인근에 1,145세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
대상 건물은 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가능합니다. 하지만 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 향후 용적률 및 건폐율 현황, 주민 동의율 등에 따라 사업 추진 여부가 결정될 것입니다.
수원시 장안구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향 또한 상승하여 긍정적인 시장 분위기입니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 등의 지역 호재는 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 제시 매매가가 시장 스펙트럼 상단을 초과하는 점을 고려할 때, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재와 재건축 가능성이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
보류