매물 유형: 아파트
분석 번호: 4723
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 최근 수원시 내 매매가격지수 및 거래량 상승 추세가 긍정적이며, 인근에 다양한 주거환경 개선 및 도시기능 활성화 개발 사업이 예정되어 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.45대로 매우 낮고 인구 감소 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 392만 원에서 4억 6,955만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들 중에서도 높은 가격대에 속하며, 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 잠재력이 일부 선반영된 것으로 보입니다.
비교사례 3건 모두 대상지와 동일 단지, 동일 면적(84.93㎡)으로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 14층 4억 2,000만 원 거래로, 시점 보정 후 4억 2,260만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 3월 8층 4억 원 거래로, 시점 보정 후 4억 392만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 3월 10층 4억 6,500만 원 거래로, 시점 보정 후 4억 6,955만 원으로 대입됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.009~1.010이 적용되었습니다.
동진맨션은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 수원시 장안구의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 투자 환경에 긍정적입니다. 다만, 낮은 주차대수와 송죽동 인구 감소는 단기적인 투자 매력을 저해할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부가 투자 가치를 크게 좌우할 것입니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 노후도와 개발 잠재력(4점)을 고려할 때 재건축 또는 리모델링 가능성이 높습니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 장안구는 매매가격지수 상승, 낮은 미분양, 견조한 전월세 수급동향 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 동진맨션은 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 송죽동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 면밀히 주시해야 할 요소입니다. 재건축 추진 여부와 속도에 따라 가치 상승 폭이 결정될 것으로 예상됩니다.
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