경기도 수원시 장안구 율전로101번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4720

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 성균관대역 역세권에 위치한 28년차 아파트로, 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 수원시 장안구 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 1층이라는 점을 고려한 면밀한 가치 평가가 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준공 28년차 아파트로 재건축 연한(30년)에 근접하여 향후 개발 가능성이 존재합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 초기 사업 추진에 경쟁이 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 정보가 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 28년 경과된 건물임을 고려할 때, 현장 확인을 통한 노후도 점검이 필요합니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 5.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 11건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 성균관대역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 28년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,792만 원에서 2억 3,197만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다. 특히 1층이라는 특성을 고려할 때, 인근 유사 매물 대비 경쟁력을 확보할 수 있는 가격대로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 사례는 율전동 늘푸른벽산 아파트 11층, 전용면적 36.54㎡로 2026년 2월 2억 2,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 보정 후 평당가는 2,062만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 2억 2,792만 원의 가치가 산출됩니다. 1층인 대상 매물과 11층인 비교사례 간의 층수 차이로 인해 10점 감점되었습니다. #2 사례는 율전동 늘푸른벽산 아파트 7층, 전용면적 36.54㎡로 2026년 2월 2억 2,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 보정 후 평당가는 2,099만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 2억 3,197만 원의 가치가 산출됩니다. 1층인 대상 매물과 7층인 비교사례 간의 층수 차이로 인해 10점 감점되었습니다. #3 사례는 율전동 늘푸른벽산 아파트 10층, 전용면적 36.54㎡로 2026년 2월 2억 2,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 보정 후 평당가는 2,099만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 2억 3,197만 원의 가치가 산출됩니다. 1층인 대상 매물과 10층인 비교사례 간의 층수 차이로 인해 10점 감점되었습니다.

심층 분석

늘푸른벽산 아파트는 성균관대역(1호선) 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 이는 실거주 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 밤나무동산 등 공원과 GS25 율전탑점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호합니다. 28년차 아파트로 재건축 연한에 2년 남았다는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 183세대의 소규모 단지라는 점과 세대당 1대 미만의 주차대수는 단점으로 작용할 수 있습니다.

대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년에 2년 남았으므로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 용적률 현황(미등록)에 따라 사업성이 달라질 수 있으므로, 재건축 추진 여부 및 사업성 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 인근 지역에서 대수선, 신축, 용도변경 등 다양한 인허가 현황이 있어 지역 개발에 대한 기대감은 존재합니다.

수원시 장안구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 성균관대역 역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 매물의 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 또한, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 1,145세대의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동의 변수가 될 수 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 개발 호재와 시장 수급 상황을 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

대상 매물이 1층인 점을 고려하여 사생활 침해, 채광, 소음, 습기 문제 등 1층 특유의 단점을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
28년차 아파트이므로 건물 외벽 균열, 누수 흔적, 배관 노후화 등 전반적인 건물 상태를 전문가와 함께 점검해야 합니다.
세대당 주차대수가 0.99대로 주차 공간이 부족할 수 있으므로, 실제 주차 여건과 불편 사항을 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 미납 관리비 여부를 파악해야 합니다.
재건축 연한에 근접한 단지이므로, 재건축 추진위원회 구성 여부, 주민 동의율, 사업성 분석 등 재건축 관련 진행 상황을 확인해야 합니다.
인근에 예정된 신규 공급 물량(서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등)의 구체적인 분양 시기와 규모를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류