경기 수원시 팔달구 정조로801번길 *** 상가 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 상가

분석 번호: 470

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

오래된 건물이지만 높은 용적률 잠재력과 양호한 입지를 바탕으로 개발 및 임대 수익성을 기대할 수 있는 매물입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 유사 용도/면적 거래 대조 결과, 제시된 매매가가 보정된 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성이 양호합니다.
• 거래량: 6점 — 팔달구 내 법정동별 거래 활성도에서 중위권에 위치하며, 최근 1년간 반경 내 94건의 실거래가 탐지되어 보통 수준의 거래 활성도를 보입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 수원통닭거리, 세븐일레븐, 남창초등학교 등 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 일반상업지역으로 높은 용적률 상한을 가지며, 다수의 개발 호재가 감지되어 긍정적입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(행궁동) 인구는 최근 4년간 감소 추세이나, 수원시 전체 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 유지되어 보통 수준입니다.
• 토지 이용 규제: 4점 — 일반상업지역으로 법정 상한 용적률이 1300%에 달하나, 현재 용적률 261.15%로 활용률이 20.1%에 불과하여 추가 개발 잠재력은 높으나 현 이용 효율은 낮습니다.
• 토지 형상: 8점 — 도로 접면 및 대지 형태에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반상업지역 내 위치하여 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 42년차 건물임을 감안할 때 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 등 노후화 위험이 있을 수 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 1984년 준공되어 42년 경과된 건물로, 방수, 배관, 전기 등 내부 시설의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.
• 임대 수익성: 7점 — 추정 CAP Rate 4.4%로 서울 꼬마빌딩 벤치마크(4.5~6.0%) 대비 하단에 위치하나, 공실 리스크를 고려하면 안정적인 수준입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 21억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 18억 8,682만 원 ~ 최고 38억 181만 원, 중앙값 19억 4,601만 원) 내에 위치하며, 중앙값 대비 약 1억 5,399만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례들의 보정된 가치와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 다소 상단에 위치한다고 볼 수 있습니다. 토지 추정 가치와 건물 잔존가치를 합산하여 빌딩 총 가치를 약 20억 6,224만 원에서 39억 7,723만 원 사이로 추정합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 유사도 점수 35~50점을 보입니다. #1 사례(인계동, 2025.11)는 연면적 기준 평당가 7,663만 원으로 대상지 대입 시 38억 181만 원으로 보정되며, 거리가 다소 멀고 면적 차이가 커서 감점되었습니다. #2 사례(지동, 2026.4)는 연면적 기준 평당가 3,923만 원으로 대상지 대입 시 19억 4,601만 원으로 보정되며, 용도지역이 제1종일반주거지역으로 달라 감점되었습니다. #3 사례(교동, 2024.6)는 연면적 기준 평당가 3,803만 원으로 대상지 대입 시 18억 8,682만 원으로 보정되며, 거래 시점이 24개월 전으로 오래되었고 면적 차이가 커서 감점되었습니다. 이 사례들은 대상지의 가격 스펙트럼을 형성하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

심층 분석

현 임대 유지 시, 추정 CAP Rate 4.4%로 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 공실 리스크 관리가 중요합니다. 리모델링 후 임대 시, 노후화된 건물의 가치를 높여 임대료 상승 및 공실률 감소를 기대할 수 있으나, 초기 투자 비용과 공사 기간 동안의 임대 손실을 고려해야 합니다. 신축 시, 법정 상한 용적률 1300%를 활용하여 연면적을 크게 늘릴 수 있어 가장 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 막대한 초기 투자 비용, 장기간의 인허가 절차, 시장 상황 변화에 따른 리스크가 동반됩니다.

수원시 오피스 임대가격지수는 상승 추세이나 공실률 또한 상승하고 있어 임대 시장의 불확실성이 존재합니다. 이 매물은 일반상업지역에 위치하며 용적률 갭이 커서 장기적으로 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 여력이 높습니다. EXIT 전략은 건물의 노후도를 고려할 때, 단기적인 임대 수익보다는 장기적인 개발 이익 실현에 초점을 맞추는 것이 유리할 수 있습니다. 주변 개발 호재(공원 조성, 도로 개설, 재개발 등)의 진행 상황을 주시하며 적절한 매각 타이밍을 모색해야 합니다.

준공 42년차 건물로, 내진설계 미적용, 엘리베이터 부재, 주차 공간 없음 등 물리적 하자가 많습니다. 특히 방수, 배관, 전기 등 핵심 설비의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다. 외벽 균열 및 타일 탈락 여부 등 외관 상태도 정밀 점검이 필요하며, 이는 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

수원시 팔달구는 인덕원~동탄 복선전철 건설사업, 수원월드컵경기장 주변 도시계획 변경, 팔달1구역 주택재건축 정비사업 등 다양한 개발 사업이 진행 중입니다. 특히 수원시가 첨단과학연구 중심도시로의 전환을 추진하며 경제자유구역 구축에 속도를 내고 있어 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다. 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근에 1,532세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주변 상권 및 유동인구에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 동시에 임대 시장의 경쟁 심화로 이어질 가능성도 있습니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 증가 추세를 보입니다.

현장 체크리스트

• 건물 내외부의 실제 노후화 상태(외벽 균열, 누수 흔적, 타일 탈락, 곰팡이 등)를 육안으로 직접 확인하십시오.
• 준공 42년차 건물로, 방수, 배관, 전기 시설의 교체 또는 보수 이력을 확인하고, 현재 작동 상태를 점검하십시오.
• 엘리베이터가 없는 4층 건물임을 고려하여, 상층부 임차인 유치에 대한 구체적인 계획과 공실 리스크를 재평가하십시오.
• 주차 공간이 전혀 없으므로, 인근 공영주차장 이용 가능성 및 주차 불편으로 인한 임차인 이탈 가능성을 확인하십시오.
• 층별 용도(게임제공업소, 소매점, 사무소, 의원, 학원, 창고)가 다양하므로, 각 임차인의 계약 만료일, 임대료 연체 여부, 재계약 의사 등을 면밀히 확인하십시오.
• 용적률 갭이 매우 크므로, 향후 재건축 또는 증축 시 예상되는 건축비, 인허가 절차, 수익성 등을 전문가와 상담하십시오.

최종 판정

조건부 매수