매물 유형: 아파트
분석 번호: 4698
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로 양호한 건물 상태와 주변 공원 및 쇼핑 시설 접근성이 강점입니다. 세종시 아파트 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 가격 경쟁력을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 3억 7,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 9,824만 원에서 4억 2,512만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 특히 중앙값인 4억 1,313만 원보다 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 전용면적 59.93㎡의 매매 거래이며, 최근 1~5개월 이내의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 다만, 대상 매물이 1층인 반면 비교사례들은 7층에서 16층까지 다양한 층에 분포하여 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 적용되었습니다. 이 보정 과정을 거쳐 산출된 대입 총액은 3억 9,824만 원에서 4억 2,512만 원 사이로 나타났습니다.
대상 매물은 세종특별자치시 내 신축 아파트로, 주변에 새나루뜰근린공원 등 녹지 공간과 GS25 등 편의시설이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다. 학군으로는 세종어울림어린이집이 가까워 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 의존도가 높지만, 자차 이용 시 시청대로를 통한 이동이 용이합니다. 제시된 매매가는 비준가격 스펙트럼보다 낮아 가격적인 투자 매력이 존재합니다.
준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 가능성 또한 아직은 논하기 이른 시점입니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 지역 내 미분양 물량이 적고, 인구 또한 꾸준히 증가하는 추세로 중장기적인 주택 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량(어반아펠 42세대)이 존재하므로, 향후 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 제시가가 시장 가치 대비 낮은 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
매수