매물 유형: 아파트
분석 번호: 4687
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 세종특별자치시 도담동에 위치한 준공 11년차 아파트로, 매매가격지수 보합세와 전세가격지수 상승세가 나타나는 시장 환경에 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 도담동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하는 법정동입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 자체의 하드웨어는 무난한 수준입니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 765만 원에서 5억 4,752만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 5억 2,457만 원과 비교했을 때 하단에 가까운 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 거래로 5억 794만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 2026년 2월 9층 거래로 5억 3,657만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 9층 거래로 5억 4,752만 원으로 보정되었고, #4 사례는 2026년 1월 16층 거래로 5억 1,064만 원으로 보정되었습니다. #5 사례는 2026년 1월 9층 거래로 5억 2,457만 원으로 보정되었으며, #6 사례는 2026년 1월 4층 거래로 5억 765만 원으로 보정되었습니다. 모든 사례는 시점 보정이 적용되었으며, 특히 최근 거래인 #1 사례는 시점 보정 계수가 1.000으로 가장 근접한 시세 정보를 제공합니다.
대상 단지는 세종특별자치시 도담동에 위치하며, 도담고등학교 등 학교 시설과 도램뜰근린공원, CU 세종도담점 등 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 매매가격지수 보합세 속에서도 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 시 전세가율 변동에 주의가 필요하나, 실수요 기반의 전월세 시장은 견고합니다. 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있으나, 세종시의 장기적인 도시 관리 계획과 산업단지 개발 계획은 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아닌 것으로 보입니다.
세종특별자치시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 시사합니다. 도담동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 공시지가도 안정적으로 상승하고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 해당 읍면동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 면밀한 모니터링이 필요합니다. 전반적으로는 안정적인 가치 유지가 예상되나, 급격한 시세 상승보다는 꾸준한 수요를 바탕으로 한 완만한 성장을 기대할 수 있습니다.
매수