매물 유형: 아파트
분석 번호: 4680
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 11년차의 비교적 신축에 가까운 단지로, 인구 및 세대 동향이 안정적이며, 전세가율이 상승 추세에 있어 실수요 및 투자 수요 모두에게 주목받을 수 있습니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,996만 원에서 5억 1,702만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대치 또는 해당 매물의 특정 장점(예: 내부 상태, 조망 등)이 반영된 것으로 보입니다. 현재 제시가는 스펙트럼의 최고가보다 약 3,298만 원 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 범지기마을3단지(중흥에듀하이)에 위치하며, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 속합니다. #1 사례는 2026년 1월 거래된 12층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,936만 원/평에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,771만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 거래된 4층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,867만 원/평에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 4억 7,996만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 16층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,011만 원/평에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 5억 1,702만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 거래된 19층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,955만 원/평에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 5억 268만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 거래된 5층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,893만 원/평에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 4억 8,676만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 유사한 조건을 갖추고 있어 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
범지기마을3단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자에게 매력적입니다. 주변에 아름뜰근린공원, 세종달빛어린이집 등 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 단지 경쟁력은 우수합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세를, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세에 있어 전세 시장의 강세가 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 인근 신규 공급이 예정되어 있어, 매매 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로 세종시의 인구 유입과 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 보합 또는 소폭 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류