매물 유형: 아파트
분석 번호: 4669
종합 리스크 점수: 60점
세종시 고운동에 위치한 가락마을17단지(골드클래스)는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 '어반아펠' 42세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 3억 361만 원 ~ 최고 3억 5,337만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 높은 가격으로, 매도인의 희망 가격이 시장 평균보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 거래 시점도 최근 6개월 이내로 유사도가 매우 높습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 거래월 기준 시계열 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 #1 사례(3억 5,000만 원)는 보정 후 3억 5,037만 원으로, 2026년 5월 거래된 #2 사례(3억 5,300만 원)는 보정 후 3억 5,337만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 전용면적 기준 평당가 1,673만 원/평에서 1,948만 원/평 사이의 분포를 보입니다.
가락마을17단지(골드클래스)는 세종시 고운동에 위치하며, 인근에 공원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 학군으로는 세종자연어린이집이 13m 거리에 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리하며, 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 의존도가 높을 수 있습니다. 투자 관점에서는 인근 신규 공급 물량과 매매수급동향 하락세를 고려할 때, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
준공 11년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
세종시 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향이 하락세이고, '어반아펠' 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 매매 시장의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로 세종시의 도시관리계획 재정비 등 광역 개발 계획이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.
보류