매물 유형: 아파트
분석 번호: 4663
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 세종시 고운동에 위치한 준공 11년차 단지로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량(어반아펠 42세대)이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,775만 원에서 5억 2,762만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 주변 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으므로, 매수 시 가격 협상 여지가 있는지 추가적인 검토가 필요합니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 4층 107.6982㎡가 5억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,906만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 5층 107.6982㎡가 5억 3,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 2,762만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 9층 107.6982㎡가 4억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,775만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 900세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.45대의 주차 공간은 편의성을 높입니다. 인근에 솜꽃 어린이공원, GS25, 예지원어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매가격지수가 보합세이고 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 전세가율이 50% 미만으로 전세 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 갭투자보다는 실거주 목적에 더 적합해 보입니다.
이지더원(가락마을10단지)은 2015년 준공되어 현재 11년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
세종특별자치시 전체적으로 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 실수요는 견조합니다. 지역 내 미분양 물량은 안정적이나, 인근 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 장기적으로 세종시의 도시관리계획 재정비 및 다양한 개발 사업들은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 매매 시장의 급격한 상승보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다. 제시가가 비교사례 대비 높은 점을 고려할 때, 미래 성장 가능성을 선반영한 가격으로 판단되며, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류